Article

Immobilier : Focus sur les baux dérogatoires

30/11/2021

Avec la pandémie du Covid 19, de nombreux locaux commerciaux se sont retrouvés vacants.

En cette période d’incertitude, la tentation de recourir aux baux dérogatoires grandit.

Le bail dit « dérogatoire » permet de donner à bail des locaux commerciaux pour une durée maximale de 36 mois (3 ans), et ce, au moyen d’un ou plusieurs contrats de location successifs, tout en dérogeant au statut contraignant des baux commerciaux.

L’article L 145-5 du Code de commerce dispose qu’à l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au Statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds, dans les mêmes locaux.

Il convient donc au stade de la conclusion du bail d’être vigilant que la computation des délais, c’est-à-dire sur le calcul de la durée du bail. 

Exemple : si le bail est conclu pour 3 ans à compter du 5 décembre 2021, celui-ci ne trouvera pas son terme le 5 décembre 2024, mais le 4 décembre 2024, 

A défaut, si le bail stipule qu’il trouvera son terme le 5 décembre 2024 alors le bail pourra être réputé avoir été conclu pour une durée supérieure à 36 mois et donc être requalifié en bail commercial (appelé communément « 3/6/9 »).

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail. Ce bail sera soumis au Statut des baux commerciaux.

Ainsi, il est important pour le bailleur de faire connaître au locataire sa volonté de mettre fin à l'occupation des lieux dans le délai d’un mois à compter de la date d'échéance du bail.

Ce délai d'un mois se calcule de quantième en quantième.

Exemple : si le bail dérogatoire expire le 31 janvier 2022 alors le bailleur doit manifester son intention de voir cesser l’occupation des lieux loués au plus tard le 29 février 2022,

S’il expire le 4 mars 2022, alors le bailleur devra se manifester au plus tard le 4 avril 2022.

Afin de se ménager une preuve, il est conseillé au bailleur de prévenir le locataire par lettre recommandée AR ou par acte extrajudiciaire (signification par voir d’huissier).

Si le bailleur a clairement exprimé son opposition à la poursuite des relations contractuelles, le maintien dans les lieux du locataire un mois après l'échéance n'entraîne un nouveau bail soumis au statut que si des actes postérieurs non équivoques de la part du bailleur peuvent permettre de considérer qu'il est revenu sur sa décision.

En résumé, le bail dérogatoire permet une certaine souplesse pour la location des locaux commerciaux. Cependant, le caractère dérogatoire peut aisément disparaître au profit d’un bail commercial « logue durée ». Il convient donc d’être vigilant : après l’heure ce n’est plus l’heure !

 

Par Amandine Jouanin – Avocat partenaire

Partager l'article

Voir plus
Portrait Client : Thomas Borde (Ambler)
02/06/2022
Peux-tu te présenter en quelques mots et nous parler de ton parcours ?   Je m’appelle Thomas, j’ai 30 ans, je suis à…
Révocation des dirigeants : faut-il un juste motif ?
31/05/2022
Les règles de révocation des dirigeants de société sont librement fixées dans les statuts de SAS (article L.227-5 du…
Adoption des décisions collectives des associés, précision des règles de majorités !
31/05/2022
De récents arrêts de la Cour de cassation ont précisé les notions de majorité et d’unanimité au sein des réunions d’…
Portrait client : Maxence Béguin (Sensaterra)
06/05/2022
Peux-tu te présenter en quelques mots et nous parler de ton parcours ?   « Aussi loin que je me souvienne, j’ai…
Phrase de la semaine : Ce n'est pas pareil un expert-comptable et un commissaire aux comptes ?
03/05/2022
Il est très fréquent que nos clients nous demandent quelle est la différence entre un expert-comptable et un CAC ?…
Voies d'exécution : Les nouveautés en matière d’injonction de payer
02/05/2022
Une procédure simplifiée     La demande est formée auprès du greffe du Tribunal compétent par requête contenant le…
Procédure : La compétence du Tribunal de commerce pour un dirigeant de fait
02/05/2022
Le gérant d’une SARL, salarié de la société, a été révoqué pour avoir créé avec son épouse, également salariée de la…
Droit des contrats : La nullité des contrats conclus par la société avant son immatriculation
02/05/2022
« L’article 1841 du code civil prévoit que les sociétés (exception faite des sociétés en participation) ne jouissent de…
Le conseil du mois : libération de l’engagement de caution lors du départ du dirigeant associé d’une société
02/05/2022
La question de la libération de l’engagement de caution lors du départ d’un associé dirigeant d’une société est un…
Portrait collaborateur : Ronan Chan
28/04/2022
Chaque mois Impulsa met en avant l’un(e) collaborateur(ice), Cette semaine place à Ronan !   Qui es tu ?   Ronan…
Un audit social, pour quoi faire ?
20/04/2022
Réaliser un audit social quand on est dirigeant d’une TPE/PME permet de traiter deux problématiques principales : La…
A quoi sert un ECF ?
05/04/2022
Une question que de plus en plus de monde se pose…    Pour commencer, c’est quoi un “ECF” ?    L’examen de…
Portrait collaborateur : Mérouane Messadi
31/03/2022
Chaque mois Impulsa met en avant l’un(e) collaborateur(ice), Cette semaine place à Mérouane !   Qui es tu ?   Je…
Comment réaliser un reporting financier et surtout pourquoi ?
22/03/2022
1/ Quelle définition du reporting financier ?   Le reporting financier a pour objet de donner un aperçu de la santé…
Droit des affaires : Attention aux clauses créant un déséquilibre dans les relations entre professionnels
22/03/2022
L’article 1171 du code civil dispose qu’une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et les…
Requalification en traitements et salaires de gains issus de management packages – Arrêt WENDEL du conseil d’Etat du 28 janvier 2022
22/03/2022
Dans un arrêt récent, le Conseil d’État a une nouvelle fois remis en cause les montages de type « Management Package…
Droit des affaires : Modification du statut d’entrepreneur individuel
22/03/2022
Une loi du 14 février 2022 vient modifier le statut d’entrepreneur individuel. Tout d’abord, le statut d’entrepreneur…
Faute de gestion du dirigeant : Le quitus donné par les associés n'est pas exonératoire
18/03/2022
 
Portrait client : Morgan O'hana (Defacto)
11/03/2022
Peux-tu te présenter en quelques mots ?   Je m'appelle Morgan O'Hana, j'ai 30 ans et je suis la cofondatrice de…
Portrait collaborateur : Sophie Galtier
11/02/2022
Chaque semaine Impulsa met en avant l’un(e) collaborateur(ice), Cette semaine place à Sophie !   Qui es-tu ?   Je…
LMNP : SCI ou SARL de famille ?
09/02/2022
Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) sont bien connus des investisseurs immobiliers non…
Droit des sociétés : Un associé ne peut pas agir contre un tiers sans préjudice personnel
09/02/2022
Dans le cadre d’un contrat conclu entre une société, l’un de ses associés et un tiers, l’associé peut agir contre le co…
Covid-19 et Assurance perte d’exploitation : Rejet de la clause d’exclusion et indemnisation des restaurateurs
09/02/2022
Le 20 décembre 2021, le Tribunal de commerce de Paris a condamné le Crédit Mutuel à indemniser leurs assurés…
Droit des sociétés : L'usufruitier de parts sociales n'a pas la qualité d'associé !
09/02/2022
Lorsque des titres de sociétés sont démembrés, le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien (abusus) mais c…
PGE : Un prolongement du délai de remboursement sur 2022
31/01/2022
  Suite aux annonces du ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, il a été convenu avec la Fédération…
FLASH INFO : Saisie-conservatoire et interrogation du Fichier FICOBA par les Huissiers
07/01/2022
Jusqu’à présent, un créancier peut, selon les hypothèses, avec ou sans autorisation du Juge de l’exécution, diligenter…
Faute de gestion du dirigeant : Le quitus donné par les associés n’est pas exonératoire
07/01/2022
Dans un arrêt de la cour de cassation du 27 mai 2021 il a été rappelé qu’« en application de l’article 1843-5 alinéa 3…
L’importance du respect du délai de rétractation bénéficiant à l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation
07/01/2022
La loi dite « SRU » du 13 décembre 2000, modifiée par la loi du 6 août 2015, a institué un délai de rétractation…
Attribution d’actions gratuites : Avis de l’ANSA sur le droit aux dividendes attaché aux actions gratuites
30/11/2021
Pour rappel, lors d’une distribution d’actions gratuites, il existe une période d’acquisition suivie d’une période de…
Actionnariat salarié : Conditions de validité d’une clause de non-concurrence incluse dans un pacte d’actionnaires
30/11/2021
Les clauses de non-concurrence figurant dans les contrats de travail doivent être proportionnées et rémunérées.…
Actionnariat salarié : Conditions de validité d’une clause de bad leaver conclue avec un actionnaire salarié
30/11/2021
Les clauses de bad leaver généralement incluses dans les pactes d’actionnaires prévoient qu’un actionnaire s’engage à…
Bien définir la rémunération variable : des risques trop souvent ignorés
25/11/2021
La jurisprudence sociale a régulièrement rappelé à l’ordre les employeurs qui se risquaient à faire bénéficier leurs…
L’importance de la procédure d’agrément dans une SARL
25/11/2021
La cession de parts sociales d’une SARL suppose le respect d’une procédure d’agrément par les associés de la société…
Cession de société : une garantie d’actif passif peut être mise en jeu même en l’absence de garanties mensongères
17/11/2021
La Cour de cassation a récemment rappelé qu’il était possible de mettre en jeu une garantie d’actif passif même en l’…
Impulsa, quand le chiffre s'allie au droit
03/08/2021
Paru dans Décideurs Magazine le 19/11/2020   Impulsa passe sous le signe de l’inter professionnalité : la société d’…
Fiscalité : Opter pour un régime réel au titre de 2020 et 2021 est encore possible
17/05/2021
Par une actualisation en date du 28 avril 2021 de sa foire aux questions (FAQ) disponible sur le site impots.gouv.fr, l…
TVA sur l’e-commerce : Big Bang du 1er Juillet
06/05/2021
Les règles encadrant la TVA sur l'e-commerce vont être bouleversées en Europe dans moins de trois mois. En effet, à…
Fond de solidarité de mars 2021 : Quels changements ?
29/04/2021
Le décret correspondant aux modalités du mois de mars 2021 a été publié au Journal officiel. Il acte plusieurs…
Location meublée : Une évolution réglementaire
21/04/2021
La dernière loi de financement de la Sécurité Sociale (LFSS) pour 2021, indique que le statut du loueur en meublé…
Obligations sociales et fiscales du mois d’avril 2021
13/04/2021
Pour vous aider à naviguer dans ce mois d’avril rempli d’obligations fiscales et sociales, nous vous avons préparé un…
Crédit d'impôt sur les sociétés : Remboursement accéléré pour l’année 2021
24/03/2021
Dans le but de soutenir financièrement les entreprises rencontrant des difficultés économiques dues à la crise…
Crédit Impôt : Aide au paiement des loyers
16/03/2021
Le gouvernement a proposé que soit introduit dans le projet de loi de finances pour 2021 un crédit d’impôt pour inciter…
Crédit Impôt famille : comment en bénéficier ?
11/03/2021
Les dépenses engagées par les entreprises afin de permettre à leurs salariés ayant des enfants à charge de mieux…
Travailleurs indépendants : réduction du montant des cotisations sociales personnelles
26/02/2021
Les travailleurs indépendants ont vu leur activité lourdement impactée par les mesures de restriction mises en place…
Focus : La fiscalité des œuvres d’arts
24/02/2021
Acquérir une œuvre d’art est un très bon moyen d’égayer ses bureaux ou son salon mais c’est aussi un excellent moyen de…
Jurisprudence : Soutien abusif d’une société en difficulté par son associé
10/02/2021
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 9 septembre 2020[1] , qu’un apport en compte courant dans une start-up…
Aide au loyer : une aide à destination des commerces d'Île-de-France
26/01/2021
La région île-de-France annonce la mise en place d’une aide au loyer pour la relance des commerces.    Tous commerces…
SCI : Les obligations légales
19/01/2021
Compte tenu des décisions récentes de justice* (voir fin de l'article), nous souhaitons une nouvelle fois attirer votre…
Noël : Doublement du plafond limitant l'exonération appliquée aux chèques cadeaux et bons d'achat
16/12/2020
A titre exceptionnel, le plafond limitant l’exonération de contributions et de cotisations sociales appliquée aux…
M&A : Nouvel arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation
11/12/2020
Arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 25 novembre 2020   Une entreprise peut désormais être tenue…
Covid-19 : Les autres aides dont vous pouvez bénéficier
07/12/2020
  Durant cette période difficile, le gouvernement continue de mettre en place des aides à destination des entreprises…
Fonds de solidarité : Une évolution en profondeur consacrée aux secteurs les plus exposés
27/11/2020
  Jusqu’à présent destiné aux plus petites entreprises, le fonds de solidarité est désormais disponible pour les…
CFE : mise en place d’un report de paiement pour les entreprises en difficulté
24/11/2020
Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, et Olivier Dussopt, ministre délégué chargé des…
On parle de nous : "Impulsa, quand le chiffre s'allie au droit"
23/11/2020
Paru dans Décideurs Magazine le 19/11/2020   Impulsa passe sous le signe de l’inter professionnalité : la société d’…
Fonds de solidarité : Mise en ligne du formulaire pour les demandes concernant les pertes de chiffre d’affaires du mois d’octobre 2020
20/11/2020
Le formulaire du fonds de solidarité du mois d’octobre sera mis en ligne le 20 novembre pour les entreprises de moins…
URSSAF : Mise en place d'une aide exceptionnelle
20/11/2020
Si vous êtes concerné par une fermeture administrative totale (interruption totale d’activité) depuis le 02 novembre…
Reconfinement : Quelles aides possibles ? Les équipes Impulsa se mobilisent
17/11/2020
Suite au reconfinement, les entreprises françaises font aujourd’hui face à de nouvelles problématiques. Afin d’y…
Présentation des mesures du plan de relance
16/09/2020
Nous vous présentons ci-dessous un résumé du plan de relance annoncé par le gouvernement le 3 septembre 2020 et…
Mesures de soutien en faveur des secteurs de la restauration, du tourisme, de l’événementiel, du sport et de la culture
16/09/2020
Afin de tenir compte de la situation spécifique des hôtels, cafés, restaurants, des entreprises du secteur du…
Prévention des difficultés des entreprises post-confinement
08/09/2020
Afin de faire face à la période exceptionnelle d’urgence sanitaire, le législateur avait suspendu les délais d’…
LOI PACTE : étude de quelques conséquences de la loi sur les cessions d’entreprise – Vision transversale juridique et expertise comptable
08/09/2020
Cette étude a été réalisée par Jean-Baptiste BARSI, avocat au barreau de Paris et Grégoire PROUST, expert-…
Modalités d’approbation des comptes clos entre le 30 septembre 2019 et le 10 août 2020
08/09/2020
L’épidémie de Covid-19 ayant impacté les réunions physique des assemblées générales ordinaires annuelles, deux…
Don't miss any news

The best news from the business world delivered straight to your inbox.

I subscribe to the newsletter